- Stopy procentowe, a zdolność kredytowa.
- Stopy procentowe, a ceny nieruchomości.
- Stopy procentowe, a najem nieruchomości.
W ostatnim czasie bardzo dużo mówi się o wzroście stóp procentowych, który odbywa się nieprzerwanie od IV kwartału zeszłego roku. Wzrost ten jest następstwem ciągle rosnącej inflacji (wzrostu cen). Jak długo może to potrwać? To jest pytanie, które najczęściej zadają mi klienci. Niestety nie umiem na nie odpowiedzieć i obawiam się, że nie jestem jedyną osobą, która nie zna na to pytanie odpowiedzi.
Ostatnio trafiłem na wypowiedź analityków bankowych, którzy spekulują, że podwyżki mogą potrwać nawet do lipca tego roku. Pojawia się kolejne pytanie do jakiego poziomu mogę dojść stopy procentowe, skoro już teraz wynoszą 2,25%. Być może dojdą do poziomu 3,5-4% i się zatrzymają. Byłby to powrót do stóp procentowych jakie były 10 lat temu. W 2012 roku odnotowano w maju ostatnią podwyżkę stóp procentowych do poziomu 4,75%. Od tamtego czasu aż do października 2021 roku stopy procentowe były obniżane.
Stopy procentowe, a zdolność kredytowa.
Wzrost stóp procentowych to duże zmartwienie dla obecnych jak i przyszłych kredytobiorców. Obecni posiadacze kredytów hipotecznych widzą wzrost raty kredytu w zależności od wysokości zadłużenia od kilkuset złotych nawet do tysiąca (przykład: kredyt 700 tyś na 30 lat). Rosnące raty kredytów odstraszają przyszłych kredytobiorców, którzy wstrzymują się z decyzja zakupu własnego mieszkania. Czy to dobrze?
No właśnie mając na uwadze to, że to nie jest jeszcze koniec podwyżek to lepiej jest wnioskować o taki kredyt już teraz niż odkładać to w czasie.
Prostą przyczyna jest to, że wraz ze wzrostem stóp procentowych będzie malała zdolność kredytowa. Rosnąca inflacja sukcesywnie podnosi koszty gospodarstwa domowego zaszyte w kalkulatorach do liczenia zdolności kredytowej. Dodatkowo rosnący WIBOR (zmienna składowa oprocentowania kredytu) jako element bezpośrednio zależny od stóp procentowych również obniża zdolność kredytową liczoną do wysokości przyszłej raty kredytu. To co można zauważyć w ostatnim czasie, a jest to akurat pozytywny aspekt, to obniżki marży (stała składowa oprocentowania kredytu) jakie się pojawiają w bankach. Należy również pamiętać, że te stopy procentowe nie są podnoszone na stałe i prędzej czy później będą obniżane, więc całe te zjawisko jest okresem przejściowym. Nikt nie potrafi w tym momencie powiedzieć, kiedy takie obniżki mogą nastąpić.
Stopy procentowe, a ceny nieruchomości.
Oczywistą rzeczą jest to, że wraz ze wzrostem cen wzrosną koszty budowy. Ciągły wzrost cen materiałów budowlanych, coraz droższe grunty oraz rosnąca płaca minimalna powodują, że deweloperzy sprzedają mieszkania coraz drożej. Rosnące ceny na rynku pierwotnym ciągną za sobą wzrost cen mieszkań/domów na rynku wtórnym. Podobnie ma się rzecz z gruntami. W ostatnich 2 latach koszty budowy domów po windowały mocno w górę.
Coraz częściej mamy do czynienia z sytuacjami, kiedy to kredytobiorca zaciągnął kredyt na budowę domu 1,5 roku temu i już ma wykorzystane całe środki, a niema oddanego budynku do użytkowania i nie może się rozliczyć z transzy. Ten wzrost cen w ostatnim czasie bardzo mocno odstraszył chętnych na budowę domu.
Osobiście widzę coraz mniejsze zainteresowanie kredytami na budowę domu.
Co może to wszystko oznaczać i czego możemy się spodziewać w najbliższym czasie?
Rosnące ceny mieszkań, rosnące stopy procentowe spowodowały, że ludzie coraz częściej nie maja zdolności na zakup własnego mieszkania. Czy w takim wypadku ciągły wzrost cen mieszkań będzie miał jakikolwiek sens? Czy deweloperzy mogą sobie pozwolić na to, aby już wybudowane mieszkania nie zostały sprzedane? Nie każdy buduje bez kredytu i może sobie pozwolić na taki zabieg. Ja wiem, że nadal jest sporo klientów gotówkowych, którzy wolą zainwestować oszczędności w mieszkanie niż trzymać pieniądze na koncie. Czy czasem ten brak zdolności klientów na własne mieszkanie nie spowoduje, że deweloperzy, aby ściągnąć klientów nie zaczną wprowadzać jakiś promocji?
Coraz częściej spotykam się z większym zainteresowaniem deweloperów do negocjacji ceny za metr. Jeszcze rok temu nawet nie było o tym mowy, cena nie podlegała żadnym negocjacjom.
Nie wiem czy jest to ten moment o mówieniu, że ceny nieruchomości zaczną spadać. Bardziej mówię tutaj o jakiś spekulacjach. W ostatnim kwartale zeszłego roku odnotowano spadki sprzedaży mieszkań u największych deweloperów notowanych na giełdzie o paręnaście procent. Nie chciałbym tutaj bawić się w jakiegoś eksperta, którym nie jestem, ale wydaje mi się, że ten rok może przynieść nam wiele niespodzianek.
Stopy procentowe, a wynajem nieruchomości.
Podwyżki kosztów życia, podwyżki cen energii oraz ogrzewania na pewno nie zostawią cen wynajmu na niezmiennym poziomie. Być może brak zdolności kredytowej popchnie ludzi do powrotu do wynajmu mieszkań i przeczekaniu na tzw. "lepsze czasy". Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie.
Należało by jeszcze zwrócić uwagę na jedną rzecz. Znaczna część wynajmowanych mieszkań została również zakupiona na kredyt. Może się zdarzyć w wielu przypadkach, że najem nie pokryje w całości raty kredytu. Czy nie spowoduje to sytuacji takiej, że ludzie zaczną wyzbywać się takich nieruchomości i spotkamy się z sytuacja, że nagle na rynku pojawi się dużo mieszkań z rynku wtórnego. Czy może to spowodować, że chcąc szybko pozbyć się takiego mieszkania sprzedający będą obniżać cenę transakcyjną? Taki scenariusz wydaje się być prawdopodobny, ale czy na pewni tak będzie czas pokaże.
Na samo podsumowanie chciałem Państwa mimo wszystko zachęcić do sprawdzenia swojej zdolności kredytowej i przeanalizowania swojej obecnej sytuacji. Zapraszam do kontaktu.
