- Jak wygląda cały proces przygotowania się do budowy na kredyt hipoteczny?
- Jakie dokumenty wymaga bank?
- Czy działka może być wkładem własnym?
Pierwszym krokiem od jakiego trzeba zacząć jest zakup działki. Tutaj pojawiają się pierwsze wytyczne. Otóż najlepiej gdyby ta działka miała mniej niż 30 arów bo w tedy mamy do czynienia z działką budowlaną. To nie znaczy, że na działce powyżej 30 arów nie otrzymamy pozwolenia na budowę i się nie wybudujemy. Banki zwracają bardzo uwagę na powierzchnie działek i tak na przykład w banku Pekao S.A. lub mBanku nie otrzymamy kredytu na budowę na działce powyżej 30 arów. Kolejnym krokiem jest wystąpienie o warunki zabudowy dla danej działki. Bardzo często przy zakupie działki budowlanej takie warunki są już wydane. Mając wydane warunki zabudowy dopiero teraz zabieramy się za szukanie projektu domu zgodnie z wyznaczonymi warunkami. Mając zatwierdzony projekt występujemy o pozwolenie na budowę. Otrzymane pozwolenie, które po 14 dniach staje się ostateczne w przypadku nie wniesienia żadnego sprzeciwu jest podstawą do rozpoczęcia prac budowlanych.
Przy wyborze projektu warto dokładnie przeanalizować powierzchnię domu pod względem przyszłych kosztów budowy. Proszę pamiętać, że nie każdy bank będzie patrzył tylko na powierzchnię użytkową domu jak również nie każdy bank z tej powierzchni użytkowej wyłączy garaż. W obecnej sytuacji minimalny koszt wybudowania domu to około 3 000 zł za m2 jednak przy obecnych cenach ten realny koszt to jest 4500-5000 zł za m2. Szacując koszty budowy sugeruję przyjąć minimum 10% tzw. zakładki ze względu na rosnące koszty budowy. Moim zdaniem najbezpieczniej jest przyjmować tą granice 5000 zł za m2. Przyznany kredyt hipoteczny wypłacany jest w transzach wraz z postępem prac budowlanych. W czasie wypłacania transz czyli w tzw. okresie budowlanym płacimy tylko raty odsetkowe od uruchomionego kredytu. W zależności od banku ten czas na budowę jest maksymalnie 24- 36 miesiące. W tym czasie powinniśmy oddać budynek do użytkowania i od tego momentu zaczynamy płacić pełną ratę kapitałowo odsetkową. W nawiązaniu do kosztów budowy to zawsze warto przyjąć większą kwotę kredytu, a jeżeli okaże się, że na końcówce budowy zostają nam pieniądze (bo na przykład zainwestowaliśmy po drodze własne środki) to zawsze możemy nie uruchamiać ostatniej transzy kredytu w całości.
Kompletny wniosek kredytowy wymaga zebrania następujących dokumentów :
- projekt budowlany (musi zawierać: warunki zabudowy, plan zagospodarowania działki, opis techniczny oraz rzuty kondygnacji wraz z przekrojem i elewacjami)
- dziennik budowy
- pozwolenie na budowę z pieczątką, że stało się ostateczne
- wypis z rejestru gruntów wraz z kopią mapy ewidencyjnej (nie jest wymagany wyrys)
- kosztorys budowy na druku bankowym
- wycena nieruchomości w późniejszym etapie analizy
Przy budowie domu tak samo jak przy zakupie mieszkania jest wymagany wkład własny. Niestety w większości banków ten wymóg przy budowie domu wynosi 20 %. Wkład własny liczy się od wartości działki i kosztu budowy i tak na przykład kiedy mamy działkę zakupiona za 100 tyś zł, a budowa domu mam wynosić 600 tyś zł czyli nasz koszt inwestycji wynosi 700 tyś zł. Od tej wartości liczymy wkład własny, który w tym przykładzie wynosi 140 tyś. Tutaj mamy pokazane jak sama działka nie jest wystarczającym wkładem własnym. Zdarza się, że przy zakupie działki celowo zaniżana jest jej wartość u notariusza, aby zapłacić od niej mniej podatku. To jest bardzo poważny błąd, który skutkuje przyjęciem prze bank wartości z aktu, a nie faktycznej jaka została zakupiona. Proszę zawsze wpisywać cenę zakupu. W przypadku kiedy wartość działki nie stanowi 20% kosztu inwestycji musimy być przygotowani na zaangażowanie dodatkowo swoich środków na przykład na wybudowanie fundamentów.
