Kupując nieruchomość na kredyt hipoteczny, prawie zawsze najpierw podpisujesz umowę przedwstępną. To dokument, w którym Ty i sprzedający zobowiązujecie się do zawarcia właściwej umowy sprzedaży (tej u notariusza) w określonym terminie.
Dzięki niej masz czas na załatwienie kredytu, a sprzedający ma pewność, że nie będzie czekał na kupca w nieskończoność. Przy kredycie hipotecznym umowa przedwstępna pełni jeszcze jedną ważną rolę – bank często wymaga jej do rozpatrzenia wniosku kredytowego.
Spis treści
Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna przy kredycie hipotecznym?
Im precyzyjniej wszystko opiszecie, tym mniejsze ryzyko nieporozumień. Oto elementy, które warto w niej zawrzeć:
- Data i miejsce podpisania umowy.
- Dane stron – imię, nazwisko, numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego oraz adres zamieszkania (w przypadku małżeństw zwykle oboje małżonkowie).
- Dokładny opis nieruchomości – czy to mieszkanie, dom, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy udział, adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej.
- Cena zakupu.
- Termin zawarcia umowy ostatecznej (aktu notarialnego).
- Informacja o wpłaconym zadatku lub zaliczce (kwota, termin i sposób płatności).
- Informacje o obciążeniach nieruchomości – hipoteki, służebności, inne ograniczenia.
- Sposób zapłaty pozostałej części ceny – środki własne i kredyt hipoteczny (z podziałem kwot, jeśli to możliwe).
- Oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości.
- Termin wydania nieruchomości (kiedy dostaniesz klucze).
- Bardzo ważny zapis przy kredycie – tzw. warunek kredytowy. Powinien jasno mówić, co się dzieje, jeśli bank odmówi kredytu (np. że umowa wygasa, a wpłacona kwota wraca do kupującego).
- Informacja o liczbie egzemplarzy umowy.
- Podpisy stron.
Im bardziej szczegółowa umowa, tym lepiej chroni obie strony.
Zadatek a zaliczka – na czym polega różnica?
To jedno z najważniejszych zagadnień przy umowie przedwstępnej. Oba pojęcia oznaczają wpłatę na poczet ceny, ale skutki są zupełnie inne.
Zaliczka
To po prostu część ceny wpłacona z góry. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku (niezależnie od przyczyny), zaliczka powinna zostać zwrócona w całości. Nie pełni funkcji „kary”.
Zadatek
Ma charakter zabezpieczający.
- Jeśli kupujący wycofa się z umowy – sprzedający może zatrzymać zadatek.
- Jeśli sprzedający wycofa się – musi zwrócić kupującemu dwukrotność zadatku.
W obu przypadkach, gdy transakcja dojdzie do skutku, wpłacona kwota zalicza się na poczet ceny.
Przy kredycie hipotecznym zaliczka jest zwykle bezpieczniejsza dla kupującego, zwłaszcza gdy nie masz jeszcze ostatecznej decyzji kredytowej. Jeśli jednak ustalicie zadatek, koniecznie dopiszcie w umowie jasny warunek, że w przypadku odmowy kredytu zadatek wraca do kupującego.
W jakiej formie można podpisać umowę przedwstępną?
Masz dwie możliwości:
- Zwykła forma pisemna (umowa cywilnoprawna)
Możecie ją przygotować sami lub z pomocą pośrednika/prawnika. Jest ważna, ale daje słabszą ochronę. W razie problemów możesz domagać się głównie odszkodowania. - Forma aktu notarialnego
Podpisujecie ją u notariusza. Kosztuje więcej, ale daje silniejszą ochronę – w razie wycofania się sprzedającego możesz dochodzić przed sądem zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Dodatkowo można wpisać roszczenie do księgi wieczystej, co utrudnia sprzedaż nieruchomości komuś innemu.
Obie formy są poprawne. Przy większych kwotach, wysokim zadatku lub skomplikowanej sytuacji prawnej nieruchomości warto rozważyć akt notarialny.
Podsumowanie – bezpieczny kredyt zaczyna się od dobrej umowy
Umowa przedwstępna przy kredycie hipotecznym to nie formalność – to dokument, który realnie chroni Twoje pieniądze i interesy. Zwróć szczególną uwagę na zapis o kredycie, precyzyjne określenie zadatku lub zaliczki oraz terminów.
Jako doświadczony ekspert kredytowy pomagam osobom kupującym nieruchomość przejść cały proces bezpiecznie i sprawnie. Sprawdzam treść umowy przedwstępnej pod kątem kredytu, doradzam, jakie zapisy warto dodać, a następnie pomagam pozyskać najlepszy kredyt hipoteczny dopasowany do Twojej sytuacji.
Skorzystaj z mojej usługi pośrednictwa kredytowego – przeprowadzę Cię przez cały proces od A do Z: od analizy zdolności kredytowej, przez porównanie ofert banków, aż po uzyskanie decyzji i uruchomienie kredytu.
Zapraszam do kontaktu przez formularz kontaktowy na stronie. Napisz, a wspólnie zadbamy o to, żeby Twoja transakcja przebiegła bezpiecznie i na najlepszych możliwych warunkach
