- Jak wygląda obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych.
- Jak kształtują się ceny najmu w Olsztynie?
- Czy ceny mieszkań już spadają?
- Najem czy kredyt? Co się bardziej opłaca w Olsztynie.
Krótki przegląd obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.
Ostatnie październikowe posiedzenie RPP utrzymało dotychczasowe stopy procentowe na niezmiennym poziomie czyli 6,75 %. Po chwilowym wzroście wskaźnika WIBOR spowodowanym oczekiwaniami rynku na wzrost stóp procentowych powrócił on do poziomu z końcówki września. Dodatkowo banki, aby poprawić liczenie zdolności zaczęły przyjmować 500+ jako element obniżający koszty utrzymania osoby, na która wypłacane jest to świadczenie. Wcześniej uwzględniały to tylko niektóre banki przy kredytach gotówkowych. Docierają również informacje, że niektóre banki zmniejszały koszty zaszyte w kalkulatorach do liczenia zdolności kredytowej. Wszystko to nadal jest dalekie od tego co było przed podwyżkami stóp procentowych i nie powoduje gwałtownego wzrostu zdolności kredytowej, ale może być odczytywane jako dobry sygnał do tego co przed nami.
Jak wygląda obecny rynek najmu?
W ostatnim czasie na rynku najmu nieruchomości obserwujemy wzrosty cen. Głównym czynnikiem powodującym wzrosty jest przede wszystkim wzrost rat kredytowych. Większość mieszkań będących na rynku najmu są zakupione na kredyt, a co za tym idzie wzrost raty musi mieć pokrycie w przychodzie z najmu. Dodatkowo obniżona zdolność kredytowa i wzrastające koszty kredytów zmusiły ludzi do zmiany planów. Część ludzi po prostu boi się niepewnych czasów i odkłada decyzje kupna własnego mieszkania w czasie. Zwiększone zainteresowanie najmem również spowodowało wzrost jego ceny. Pojawia się również pośredni czynnik wpływający na zmniejszenie ilości mieszkań na rynku najmu, a mianowicie znaczny napływ uchodźców z obszarów objętych wojną.
Jak to jest z tymi cenami mieszkań?
Analizując rynek wtórny obserwujemy coraz więcej sygnałów spadku cen mieszkań. Tak jak zostało nadmienione wcześniej, znaczna część mieszkań jest obciążona kredytami hipotecznymi, które znacznie wzrosły w ostatnim czasie i niejednokrotnie mocno obciążają budżet domowy. Te mieszkania, które były przeznaczone na wynajem musiały podnieść ceny najmu. Niejednokrotnie wysoki najem powoduje, że brakuje chętnych na niego, co może skutkować decyzją sprzedaży takiego mieszkania. Chwilowo mamy sytuacje taką, że klienci którzy skorzystali z ustawowych wakacji kredytowych zyskali trochę czasu i mogą zaczekać na potencjalnych najemców. Sytuacja może się zmienić po nowym roku kiedy to zawieszenie raty będzie możliwe tylko raz na kwartał. Taka sytuacja może spowodować, że za chwile na rynku wtórnym pojawi się znaczna ilość mieszkań na sprzedaż. Niektórzy do szybkiej sprzedaży będą bardziej lub mniej obniżać cenę transakcyjną co przyczyni się do dalszych spadków cen mieszkań na rynku wtórnym.
Trochę inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Wysokie koszty materiałów budowlanych oraz rosnące koszty pracowników nie skłaniają jeszcze deweloperów do obniżek cen mieszkań. Widać tendencje wstrzymania się z nowymi inwestycjami i przeczekania. Deweloperzy na razie próbują sprzedać to co zostało w ostatnim czasie wybudowane. Być może brak zdolności kredytowej może spowodować, że zmienią się upodobania klientów i zaczną szukać mniejszych metrażowo mieszkań. Już parę lat temu mieliśmy taką sytuacja, że budowało się mniejsze mieszkania, a jak klient chciał duże to kupował 2 obok siebie i je łączył na etapie budowy. Ostatnie lata były bardzo dobre i wysoka zdolność kredytowa klientów zwiększyła popyt na duże mieszkania, a które to teraz są ciężkie do zbycia. Być może spadek cen na rynku wtórnym zmusi deweloperów do przecen mieszkań. Myślę, że jest to nieuniknione, ale pewnie realnego przełożenia na cenę możemy się spodziewać dopiero w przyszłym roku.
Najem czy kredyt? Co się bardziej opłaca.
Długo zastanawiałem się jak podejść do tego porównania. Najprościej będzie zrobić to na przykładzie Olsztyna i obecnie obowiązujących cen. Według danych zebranych z lokalnego rynku chciałbym zrobić porównanie na przekładzie mieszkania 2 pokojowego o metrażu w przedziale 45-50 m2. Obecnie koszty najmu takiego mieszkania oscylują średnio w granicach około 2000 PLN za miesiąc plus opłaty. Oczywiście znajdą się głosy, że można wynająć takie mieszkanie za 1700 czy 1800 PLN. Zgadzam się z tym, ale wszystko zależy od lokalizacji i standardu. Zdarzają się również mieszkania o podobnym metrażu wynajmowane za kwotę powyżej 2000 PLN. Dlatego powinniśmy to uśrednić do 2000 PLN aby dokonać dalsze wyliczenia.
Zakładamy, że ten sam klient płaci 2000 PLN tylko raty kredytu. Przy tej racie jaka jest kwota zaciągniętego kredytu? Otóż przy założeniu, że ten sam klient posiada 20% wkładu własnego to przy tej racie mamy kredyt około 240 tyś PLN. Jak dodamy do tego jego wkład własny 60 tyś to robi nam się kwota 300 tyś. Czy za tą kwotę jesteśmy w stanie kupić w Olsztynie mieszkanie 2 pokojowe? Oczywiście wszystko zależy od standardu wykończenia, ale po zbadaniu obecnego rynku twierdzę, że tak. Oczekując dalszych spadków na rynku wtórnym ten metraż będzie się powiększał. Dodatkowo patrząc przez pryzmat stabilizacji stóp procentowych i głośno zapowiadanych obniżek już pod koniec przyszłego roku ten sam klient może się spodziewać zmniejszenia tej raty kredytu. Przy takim kredycie 240 tyś. zaciągniętym na 30 lat na każdy 1% oprocentowania w dół zmniejszy nam wysokość raty o około 200 PLN. Najważniejszym pytaniem jest czy posiadamy zdolność na taki kredyt, bo skoro płacę tyle za najem to wiem, że jestem w stanie taką ratę kredytu również udźwignąć.
Podsumowując:
Koszt najmu 2 pokojowego mieszkania o metrażu około 45-50 m2 to - 2000PLN
Rata w wysokości 2000PLN to kredyt o wartości 240 tyś PLN na 30 lat.
Zapewniając wkład własny w wysokości 60 tyś PLN możemy kupić mieszkanie za kwotę 300 tyś PLN.
Potencjalna obniżka WIBOR o 1% to spadek wysokości raty o około 200PLN.
W odróżnieniu od najmu, spłacając swoje mieszkanie budujemy swój kapitał!
