Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, przez osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny. Pomogą Ci one lepiej zrozumieć proces ubiegania się o kredyt oraz związane z nim kwestie.

1. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym czy pierwotnym?

• Rynek wtórny: Nieruchomość kupowana od poprzedniego właściciela (np. mieszkania lub domu używanego). Dodatkowym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości.
• Rynek pierwotny: Nieruchomość nowa, kupowana bezpośrednio od dewelopera. W tym przypadku PCC nie jest naliczany, ale mogą występować inne koszty, np. związane z wykończeniem mieszkania.

2. Oprocentowanie stałe czy zmienne?

• Oprocentowanie stałe (okresowo stałe): Gwarantuje niezmienną wysokość raty przez określony czas (najczęściej 5 lub 10 lat), niezależnie od zmian stóp procentowych.
• Oprocentowanie zmienne: Zależy od wskaźników referencyjnych (np. WIBOR lub WIRON), co powoduje zmiany wysokości raty co 3 lub 6 miesięcy, w zależności od częstotliwości aktualizacji wskaźnika.

3. Rata równa czy malejąca?

• Rata równa: Wysokość raty pozostaje stała przez cały okres kredytowania (przy założeniu niezmiennych stóp procentowych), ale w początkowym okresie większa część raty to odsetki.
• Rata malejąca: Początkowo wyższa, z każdym miesiącem maleje, ponieważ spłacana jest stała część kapitału, a odsetki naliczane są od coraz mniejszej kwoty zadłużenia.

4. Jaka jest wymagana wysokość wkładu własnego?

Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca wnosi na zakup nieruchomości. Minimalny wymagany wkład własny wynosi 10%, ale banki oferują korzystniejsze warunki cenowe przy wkładzie 20% lub wyższym. Wyższy wkład własny obniża koszt kredytu i ryzyko dla banku.

5. Co to jest marża banku?

Marża to stały składnik oprocentowania kredytu, ustalany przez bank. Wraz ze zmiennym wskaźnikiem referencyjnym (np. WIBOR, WIRON) określa całkowite oprocentowanie, a tym samym wysokość raty kredytu.

6. Jaki jest optymalny okres kredytowania?

Okres kredytowania może wynosić od 5 do 35 lat, w zależności od banku. Najczęściej wybieranym okresem jest 25 lat, ale długość kredytowania zależy od zdolności kredytowej i akceptowalnej wysokości raty przez kredytobiorcę.

7. Co oznacza wypłata kredytu w transzach?

Wypłata w transzach dotyczy kredytów na nieruchomości w budowie (np. od dewelopera) lub na budowę/remont domu. Kredyt jest wypłacany etapami, zgodnie z harmonogramem prac budowlanych lub wykończeniowych, po weryfikacji postępu przez bank.

8. Czym jest wpis hipoteki?

Wpis hipoteki do IV działu księgi wieczystej to zabezpieczenie banku na wypadek niespłacania kredytu. Informuje również innych potencjalnych nabywców, że nieruchomość jest obciążona hipoteką. Po spłacie kredytu bank usuwa wpis, a nieruchomość staje się wolna od obciążeń.

9. Zadatek czy zaliczka – czym się różnią?

• Zaliczka: Jest zwrotna, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.
• Zadatek: Jeśli kupujący wycofa się z umowy, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Jeśli sprzedający się wycofa, musi zwrócić kupującemu dwukrotność zadatku.

10. Po co jest ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie nieruchomości jest kluczowym zabezpieczeniem kredytu. W przypadku poważnego uszkodzenia nieruchomości (np. pożar, wybuch gazu), ubezpieczyciel może spłacić całość lub część zadłużenia, chroniąc kredytobiorcę przed dalszymi zobowiązaniami.

11. Czy ubezpieczenie na życie jest obowiązkowe?

Nie zawsze, ale w niektórych bankach może być wymagane jako alternatywa dla prowizji lub w zależności od liczby kredytobiorców i ich dochodów. Warto rozważyć ubezpieczenie na życie na kwotę zadłużenia, aby zabezpieczyć rodzinę przed długami w razie zdarzeń losowych.

12. Kiedy potrzebny jest wkład własny?

Wkład własny jest potrzebny przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, czyli przed wypłatą kredytu. Niektóre banki (np. Alior Bank) mogą wymagać udokumentowania posiadania wkładu własnego już na etapie analizy wniosku.

13. Jakie koszty ponosi kredytobiorca?

Koszty związane z kredytem hipotecznym obejmują:

1. Wkład własny.
2. Koszty notarialne (akt notarialny, podatki).
3. Ubezpieczenie nieruchomości.
4. Ubezpieczenie na życie (jeśli wymagane).
5. Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.

14. Czy bank jest właścicielem nieruchomości podczas spłaty kredytu hipotecznego?

Nie, właścicielem nieruchomości staje się kredytobiorca w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Wpis hipoteki w księdze wieczystej oznacza jedynie zabezpieczenie banku, a nie prawo własności.

15. Ile trwa procedura kredytowa?

Proces kredytowy obejmuje analizę finansową, prawną i zabezpieczeń. Ustawowo banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, ale w praktyce może to trwać dłużej. Zazwyczaj od podpisania umowy przedwstępnej do aktu notarialnego mija około 2 miesięcy.

16. Gdzie sprawdzić, czy nieruchomość nie ma długów?

Informacje o długach i obciążeniach nieruchomości znajdują się w księdze wieczystej, w szczególności w dziale III (ograniczone prawa rzeczowe) i IV (hipoteki). Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, dane można uzyskać od spółdzielni mieszkaniowej lub zarządcy nieruchomości.

17. Czy muszę założyć konto w banku udzielającym kredytu hipotecznego?

Tak, większość banków wymaga założenia konta, z którego automatycznie pobierana jest rata kredytu. Konto umożliwia również dostęp do informacji o kredycie, takich jak wysokość raty czy data spłaty. Nie zawsze jednak trzeba przekierowywać wynagrodzenie na to konto – zależy to od warunków umowy.

18. Czy mogę wcześniej spłacić kredyt hipoteczny?

Tak, kredyt można spłacić lub nadpłacić wcześniej. Przy oprocentowaniu zmiennym niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę w ciągu pierwszych 3 lat. Przy oprocentowaniu stałym (przez pierwsze 5 lat) taka prowizja zwykle nie jest naliczana.

19. Co się dzieje z ratą po nadpłacie kredytu hipotecznego?

Po nadpłacie kredytu rata automatycznie maleje, a okres kredytowania pozostaje bez zmian. Można również wybrać skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu tej samej wysokości raty, co jest korzystniejsze pod względem całkowitych kosztów kredytu. Niektóre banki wymagają aneksu do umowy, ale w wielu przypadkach wybór opcji jest dostępny od razu po nadpłacie.

20. Jaki jest koszt usług eksperta kredytowego?

Usługi eksperta kredytowego są dla klienta bezpłatne. Ekspert jest wynagradzany przez bank, a oferta przedstawiona przez pośrednika jest identyczna jak w banku.